Доход идёт двумя потоками одновременно
У совладельца деньги приходят с двух сторон. Первый поток — квартальные выплаты
из прибыли. Второй — сама доля дорожает. Работают они независимо друг от друга,
и разбирать их надо по отдельности.
Поток первый: выплаты. Откуда берутся ~15%
Ориентир — ~$150 в год на акцию первого транша: ~15% на её цену $1 000.
Выплата приходит раз в квартал.
Считается просто. Одна акция за $1 000 — это $150 в год, то есть $37,5 каждый квартал.
Десять акций за $10 000 — $1 500 в год, $375 в квартал.
Обратите внимание на базу. Выплата считается на акцию, а не на вложенную сумму
и не на текущую цену доли: по акционерному соглашению, пункт 8.1, прибыль распределяется
по числу акций, одинаково для всех классов. Купили акцию за $1 000 — получаете на неё
столько же, сколько получит на свою тот, кто купит позже за $1 500. А размер
не зафиксирован: распределяется прибыль компании, поэтому выплата может быть и больше
пятнадцати. ~15% — расчёт компании, не обещание.
Отсчёт идёт с даты покупки, а не с ввода дома в эксплуатацию. Купили сегодня —
первая выплата придёт в ближайшем квартале.
Первая выплата по программе — четвёртый квартал 2026 года. Башню сдают
во втором квартале 2029-го. Разница — почти три года, в течение которых деньги
уже идут, а дом ещё строится.
Откуда компания берёт деньги на выплаты
Из прибыли со стройки. Не из денег следующих инвесторов — это первое, что нужно
проверить в любом подобном предложении.
Посчитайте вместе со мной.
Первый транш — 5 000 долей по $1 000. Это 5 миллионов долларов вложенных денег.
Выплаты всем инвесторам транша вместе взятым — меньше четырёх процентов прибыли
одной башни за год.
Теперь вторая цифра. Чистая прибыль одной башни — больше 20 миллионов
долларов.
менее 4%прибыли башни уходит траншу за год
$20 000 000чистая прибыль одной башни
Маржа стройки больше выплат более чем в двадцать раз.
И это одна башня из четырёх в программе.
За последние полтора года компания выплатила частным инвесторам
$4 740 000
До того как открыть размещение акций, компания привлекала деньги частных инвесторов
напрямую. Кто-то вкладывался в этаж, кто-то в покупку земли, кто-то в строительство
виллы. Всего таких вложений — $14 630 000 с 2024 года, до публичного размещения.
Из этих денег за последние полтора года инвесторам выплачено $4 740 000.
Любая компания может нарисовать прогноз доходности. Прогноз ничего не стоит: он про
будущее, и проверить его нельзя. А выплаченные деньги — это прошлое. Их либо перевели
людям, либо нет. Здесь — перевели.
То есть механизм, который я описываю, работает не на бумаге. Он уже прогонял деньги
в обе стороны: инвесторы вложили — компания заплатила.
Выплаты продолжаются. По части вложений срок платежа ещё не наступил — деньги придут
позже, по графику каждого проекта.
$4 740 000выплачено за полтора года
$14 630 000привлечено до размещения
Почти треть привлечённого уже вернулась инвесторам живыми
деньгами. И это промежуточная цифра: по части вложений срок платежа ещё не наступил.
Так что когда я говорю про квартальные выплаты по долям — я говорю не о том, что мы
собираемся делать. Я говорю о том, что компания делает уже несколько лет, просто
теперь это открыто для покупателей долей.
Годовые выплаты всем инвесторам — это около четырёх процентов прибыли одного дома.
А домов в программе четыре.
И деньги есть уже сейчас, а не в конце стройки. Квартиры продаются на этапе
строительства: 70% первой башни разобрали за два месяца, продажи в рассрочку
пришлось притормозить — заявок было больше, чем компания успевала обрабатывать.
Покупатели платят по графику всю стройку, значит и прибыль идёт всю стройку.
Почему 15, а не 30
Потому что тридцать процентов при одной башне означали бы, что компания
раздаёт 84% прибыли и строить ей не на что.
Считается это в три действия. Прибыль башни — около $20 млн. Компания распределяет
49% прибыли, остальное остаётся в стройке. Сумма делится на все выпущенные доли,
и на долю выходит $150 в год — 15% на вход в тысячу долларов.
Ни доли распределения, ни ставки в договоре нет: пункт 8.3 прямо говорит, что дивиденд
не гарантирован. Заработает компания больше — распределит больше, по тем же долям.
И чем больше башен в работе, тем больше приходится на каждую долю.
Пятнадцать — ориентир на сегодняшней стадии, а не обещание.
Одна выплата на акцию для всех — отличается только цена входа
Выплата считается на акцию: прибыль домов в работе делится по акциям.
Домов становится больше — на каждую акцию приходится больше. Кто купил акцию раньше и дешевле,
получает на свои деньги больше; кто позже — те же деньги на акцию, но за более высокую цену входа.
| Домов в работе | Прибыль | На долю в год | Транш 1 $1 000вы здесь | Транш 2 $1 500 | Транш 3 $2 500 | Транш 4 $4 500 |
|---|
| Один | $20 млн | $150 | 15% | — | — | — |
| Два | $40 млн | $275 | 27,5% | 18,4% | — | — |
| Три | $60 млн | $382 | 38,2% | 25,5% | 15,3% | — |
| Четыре | $80 млн | $467 | 46,7% | 31,1% | 18,7% | 10,4% |
Расчёт при прибыли $20 млн с дома и распределении 49% прибыли. По договору прибыль
делится по числу долей, пункт 8.1, одинаково для класса A и класса B. Сколько прибыли распределять,
каждый раз решает совет; пункт 8.3 прямо говорит, что дивиденд не гарантирован. Расчёт при названных
допущениях, не обещание.
Поток второй: доля дорожает сама
Цену доли не назначают. Её считают: прибыль с дома, умноженная на пять, делённая
на сто тысяч долей.
Прибыль одной башни — 20 миллионов долларов. Это не оценка сверху, а расчёт снизу:
от продаваемой площади, от цены за фут по нижней границе рынка, за вычетом стройки,
земли, комиссий агентам и налогов.
Здесь можно проверить нас чужими руками: независимый оценщик VASS International
оценил компанию в 87 миллионов — то есть множитель не завышен.
В этой формуле меняется только одно число — количество домов.
Полный расклад — до последнего дирхама — открыт в калькуляторе. Там же видно,
что произойдёт с вашей суммой на четырёх домах.
